찬킹청의 중국정치 뚫어보기⑭ 중국의 부동산 공급 과잉, 약? 독?

(출처-조선일보 2014.05.21 찬킹청(陳景祥) 홍콩 신보 총편집인)

최근 중국 부동산 시장에 대한 암담한 소식이 이어지고 있다. 중국 국가통계국이 발표한 자료를 보면, 

2014년 1월부터 3월까지 중국 전국의 부동산 판매량과 판매액이 일제히 하락하며 부동산 시장의 대변화가 코앞에 있음을 

시사했다. 그리고 외국계 증권사에서도 보고서를 통해 잿빛 전망을 점쳤다. 노무라 증권은 주택 공급 과잉에 부동산 업체 

자금난이 겹쳐 부동산 시장이 쇠퇴하는 등 변화가 시작되었고 이 때문에 올해 중국의 GDP 성장률이 6% 이하로 

하락할 것이라고 지적했다. 스위스 투자사 UBS, 크레딧 스위스 은행, 모건 스탠리 등 대형 투자은행들 역시 입을 모아 

중국 부동산 시장에 대한 비관적 전망을 내놓았다.

중국 관영지인 신화통신까지도 비관적 전망에 가세했다. 이번 달 7일 신화통신은 5월 이후로 부동산 시장이 냉각기를 

맞이하며 일부 2·3선 도시에서 규제를 완화하기 시작했다고 보도, 부동산 위기의 양면성을 지적했다. 즉, 간과할 수 없는 

리스크가 물론 존재하기는 하지만 그렇다고 위기를 지나치게 확대 해석할 필요도 없다며, 부동산 활성화 정책을 내놓는 

것은 당초 정부의 부동산 시장 규제에 어긋나는 것이므로 불필요한 정책이라고 주장했다. 정부의 견해를 대변하는 관영지의 

사설을 통해 중국 정부의 부동산 규제 정책의 목적이 ‘부동산 시장 과열 해소’에 있었기에 얼어붙은 지금의 부동산 

시장이야말로 그 목적에 부합함을 알 수 있다.

더욱 주목할만한 점은 4월 29일 천정가오(陳政高) 랴오닝(遼寧)성 성장(省長)이 

중국의 부동산 정책을 총괄하는 주택·도시농촌건설부(주건부)의 당조직 서기로 

임명되었다는 점이다. 천정가오는 리커창(李克強) 총리가 랴오닝성 서기를 

역임하던 시기에 진두지휘하던 판자촌 주택개선사업에 참여한 바 있는 인물이다.

따라서 이번 인사는 리커창 총리가 랴오닝성 판자촌 주택개선사업의 성공경험을

전국으로 확산시키려는 의도로 해석된다. 주택개선사업을 통해 39㎡ 크기의 

판잣집이 57㎡로 커지는 등 판자촌의 거주 환경이 개선되었다.

중국의 부동산 시장에는 여러 가지 케케묵은 문제들이 존재한다. 

우선, 천정부지로 치솟는 부동산 가격 때문에 서민들은 내 집 마련의 꿈을 

꾸지도 못하고 있다. 또한, 지난 20년간 부동산 시장이 기형적으로 발전해 

초래한 자원분배 불균형은 더욱 심층부에 존재하는 위기이다. 지방정부는 

토지를 매각하고 건물을 지어 예산을 마련하기 위하여 주민의 땅을 빼앗거나 

부동산 개발업자와 결탁했고, 부동산을 빼앗기고 거리로 나앉은 주민들은 

사회에 분노를 품고 부동산 보호를 둘러싸고 정부와의 힘겨운 투쟁에 들어섰다. 

그뿐만 아니라, 국유은행은 부동산 개발에 막대한 자금을 대출해주었는데, 부동산 가격이 하락하면 은행이 담보로 보유한 

부동산의 가치가 같이 하락해 결국에는 은행이 손실을 보며 금융계의 안정에 영향을 끼치는 등 보이지 않는 리스크가 

누적되고 있다.

세계 대부분 대도시들이 주택문제로 골머리를 앓고 있지만, 중국의 문제는 그중에서도 특히 심각하다. 대도시뿐만 아니라 

2·3선의 중형도시 및 개발이 완료되지 않은 하이난(海南)성에서까지 부동산 시장 과열 양상이 나타나고 있다. 내려올 줄 

모르는 부동산 가격은 현재 중국 가계 평균 소득과는 완전히 동떨어진 수준으로 소수의 부동산 개발업자들이 사회의 모든 

부를 독식하고 있다.

이러한 현상은 장기적으로 지식형·혁신형 경제로 나아가는 데 장애가 된다. 

미국과 유럽 등 선진국의 부자 순위를 보면, 상위권에 랭크된 이들은 마이크로소프트, 애플, 구글, 페이스북, 아마존 등 

IT 혁신을 주도한 신흥기업으로 부동산 개발업자는 언급되지도 않는다. 

하지만 중국의 경우, 부동산 개발업자들이 상위권에 포진해있다. 이것은 무슨 문제를 의미하는가? 

즉, 사회의 부가 기술혁신 관련 산업으로 유입되지 않고 부동산에 집중되어 있다. 

국민들은 높은 부동산 가격을 원망하는데, 이러한 발전의 불균형은 사회의 안정에 절대적으로 불리하다.

부동산 문제는 부동산의 매매 그 자체뿐 아니라 국민의 안정적인 생활 및 사회에 대한 소속감에도 관련된 문제이다. 

각국의 사례를 보면, 자유경제를 중시하는 미국에서도 정부는 패니메이(Fannie Mac)와 프레디맥(Freddie Mac) 등 

국책 주택담보대출 업체를 통해 모기지 대출을 해왔다. 미국처럼 자금적으로 원조를 제공하는 국가 외에도, 일부 국가에서는 

부동산 건설, 국영주택 직접 분배 등의 사업을 시행하고 있는데, 이러한 부동산 지원 정책은 공무원이 중도에서 이윤을 

가로채거나 원가 대비 이익이 낮은 비효율적이라는 비난을 받아왔다. 하지만 정부가 이렇게 부동산 시장에 개입하는 것은 

부동산 정책을 통해 국민의 마음을 안정시키고 국민들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 하는 사회적 기능을 하려는 

목적을 가지고 있다.

1980년대 들어서 중국 정부는 개혁의 폐단이 가장 큰 부분인 주택 분배 정책을 폐기하고, 주택을 시장화했다. 

이로써 부동산 시장이 활기를 띠며 빠르게 발전하였으나 부정적인 결과도 함께 나타났다. 현재 중국의 새로운 지도부가 

국민을 위해 서민형 주택을 공급하는 등 새로운 개혁에 착수했다. 정부의 부동산 시장 개입으로 인해 공급이 큰 폭으로 

늘어나기 때문에 상품으로 공급되는 주택에는 악영향을 미치겠지만, 중국의 장기적인 발전에는 호재로 작용할 것이다.